Банкротство созаемщика по ипотеке: правила и последствия

Ипотека — способ обеспечения обязательств, передача в залог недвижимого имущества. Когда супруги покупают квартиру, недвижимость становится их общей собственностью, а выплата кредита — совместной обязанностью. По закону они выступают созаемщиками. Даже если ипотечный договор оформлен на кого-то одного. При взыскании задолженности через приставов и при банкротстве заемщика банк потребует долг с созаемщика. О том, какие последствия влечет банкротство созаемщика по ипотеке, можно ли сохранить заложенную квартиру, и как продают ипотечной квартиры, читайте в нашем материале.

Ваш созаемщик собирается банкротиться? Юрист поможет
сохранить жилье!

Последствия оформления ипотеки для заемщика, созаемщика и поручителя

Подписывая ипотечный договор, заемщики принимают обязательства по ежемесячному погашению кредита, по соблюдению порядка пользования и распоряжения заложенной недвижимость.

Определим статус разных участников ипотеки:

• основной заемщик — это физическое лицо, которое подает заявку в банк и заключает договор ипотеки, приобретает права на квартиру, несет обязанности по выплате кредита;
• созаемщик — это лицо, которое несет те же обязанности, что и основной заемщик. Ответственность созаемщика такая же, как у заемщика;
• поручитель — это физическое или юридическое лицо, у которого нет прав на ипотечную недвижимость, оно он берет обязательство погашать долг, если заемщик не сможет расплатиться.

Статус указан в договоре. Поручительство всегда является добровольным решением физического или юридического лица. Заставить быть поручителем или вписать кого-то поручителем без его согласия нельзя. Но когда человек подписал договор поручительства, он не может в одностороннем порядке снять с себя обязательства. Это допускается только с согласия банка (например, при переводе обязательств на другого поручителя).

В отношении созаемщиков ситуация иная. Если ипотеку оформляет семья, то супруги будут указаны в договоре как основной заемщик и созаемщик. У супругов возникает право общей совместной собственности на имущество, приобретенное в браке.

Созаемщик будет иметь почти такие же права и обязанности, что и основной созаемщик. Разве что заменить основного заемщика в договоре сложнее, чем созаемщика. Но это решает банк.

Иногда созаемщиком выступает родственник или посторонний человек. Например, платежеспособный родитель так помог сыну получить ипотеку на выгодных условиях. Важно понимать, что у созаемщика возникнут права на квартиру.

Права и обязанности у созаемщиков и поручителя

Правила реализации ипотечной квартиры при взыскании через приставов или при банкротстве зависят от статуса собственника. В таблице представлены права, обязанности и основания для привлечения к ответственности участников договора.

Из указанных в таблице правил могут быть исключения. Например, банкротство заемщика по ипотеке может завершиться тем, что ему оставят квартиру после списания долгов. Если залоговый кредитор не подаст свои требования в реестр, у единственной квартиры должника будет защита от реализации.

Права созаемщика по ипотеке

Права и обязанности заемщика и созаемщика совпадают, если иное не указано в договоре. Заемщик и созаемщик владеют квартирой в равных долях, что создает сложности, если они захотят разделить имущество или перевести оплату долга на кого-то одного.

Вывести созаемщика из договора можно только с согласия банка. Например, после развода супругов, которые в браке купили квартиру в ипотеке. Для банка потеря созаемщика означает увеличение операционных рисков. Часто банки отказывают в изменении договора ипотеки и выводе созаемщиков или смене основного заемщика (титульного — того, кто указан в договоре).

Если созаемщик по ипотеке умер, его права и обязательства по договору могут перейти к наследникам. Если наследников нет, либо все отказались от вступления в наследство, права и обязательства по договору остаются за основным заемщиком.

Что такое залог по кредиту

Залог — это обеспечение по кредиту. Суть в том, что при не оплате долга банк сможет продать квартиру, и выручка пойдет только банку (не другим кредиторам). В отношении недвижимости залог обязательно регистрируется через Росреестр, что будет отражено в выписке ЕГРН. Снимают залог после полного погашения обязательств.

Наличие залога позволяет банку обратить взыскание на имущество в рамках исполнительного производства или при банкротстве. Даже единственное жилое помещение, обремененное ипотечным залогом, может быть реализовано на торгах.

Что может быть предметом залога

Залог — это не только ипотека. В других кредитах тоже может использоваться такой вид обеспечения. Предметом залога может быть:

• жилая и нежилая недвижимость — гараж, земельный участок, дом,торговое помещение;
• транспортные средства — например, человек покупает машину в автокредит или получает кредит или микрозайм под залог автомобиля;
• драгоценные металлы, ценные бумаги, доли в ООО;
• иное имущество — товар, оборудование ИП.

В кредитовании физических лиц обычно оформляется залог на недвижимость и автотранспорт. Как правило, стоимость предмета и объекта в залоге превышает сумму кредита.

Что будет с ипотечной квартирой при задолженности

Квартиру могут забрать при возникновении просрочек по ипотеке. Если банк перестанет получать платежи, на четвертый месяц он вправе подать иск. Заложенную квартиру не забирают при незначительных нарушениях:

• если сумма долга менее 5% от стоимости недвижимости;
• если период просрочки менее 3 месяцев.

Сначала банк направляет требования и претензии. Тут можно договориться о реструктуризации платежей или взять каникулы. Если заемщик скрывается, не поясняет причины, юристы подадут иск в районный или городской суд по месту нахождения недвижимости.

После суда банк получит исполнительный лист и направит его в ФССП. Пристав продаст квартиру через торги, деньги пойдут банку.

Кому предъявят требования

При просрочке по ипотеке банк вправе предъявить требования и иски всем участникам договора. Возможны следующие варианты:

• взыскание задолженности с основного заемщика и созаемщика, либо одновременно с обоих;
• взыскание с поручителя, если основной заемщик и созаемщик не погасили долг;
• расторжение ипотечного договора и обращение взыскания на квартиру.

Обычно банки не стесняются, сочетают все три варианта — указывают ответчиками заемщиков и поручителей и сразу просят суд обратить взыскание на предмет залога (то есть ипотечную недвижимость).

Так проходит взыскание задолженности без банкротства. О последствиях, которые влечет банкротство созаемщика, основного заемщик и поручителя, читайте ниже.

Могут ли приставы продать вашу квартиру?
Консультация юриста

Что будет с квартирой в ипотеке при банкротстве

Если заемщик по ипотеке банкрот, то ему, скорее всего, придется расстаться с квартирой. В отдельных случаях жилье могут оставить после завершения банкротства, но это исключение из общих правил.

Несмотря на это, можно использовать ряд вариантов защиты, чтобы как можно дольше оставаться в квартире или добиться выгодной цены на торгах.

При банкротстве заемщика

При банкротстве заемщика по ипотеке банк будет залоговым кредитором. Это значит, что для погашения его требования продается предмет залога, и деньги идут банку, а не распределятся между всеми кредиторами. Чтобы участвовать в распределении конкурсной массы, банк должен заявить свои требования в реестр в течение 2-х месяцев. Если залоговый кредитор заявил требования в банкротстве, квартира с ипотекой пойдет на торги.

Но судебная практика допускает и следующие варианты:

• если залоговый кредитор пропустил срок на подачу требований в реестр, то единственное жилье получает иммунитет от реализации (это следует из Постановления Пленума ВС № 48);
• если банк вовремя заявил требования, но забыл указать на обеспечение требования залоговым обязательством, то единственная квартира тоже имеет иммунитет и не продается.

Ошибки встречаются редко, обычно банк быстро узнаёт о возбуждении банкротства и заявляет свои требования.

Если заемщик банкротится, то проблемы возникнут и у других участников договору. Последствия для созаемщика при банкротстве основного заемщика такие:

• банк может потребовать расторжения договора, возврата всей суммы остатка по ипотеке;
• в рамках исполнительного производства на имущество могут наложить арест;
• в ходе банкротства заемщика общую квартиру продадут на торгах.

Если созаемщик проживает в ипотечной квартире, после реализации его ждет выселение. Можно отсрочить этот момент, особенно если в квартире проживают и прописаны дети. Смысл в том, что пока идет банкротство, должник не платит по кредитам и ипотеке. Соотвественно, можно немного подкопить, чтобы после банкротсва купить новую недвижимость.

Получите индивидуальный план подготовки к банкротству

При банкротстве созаемщика по ипотеке

Банкротство созаемщика по кредитному договору влечет проблемы для второго заемщика. Даже когда долги не связаны с ипотекой. Например, банкротство созаемщика мужа по ипотеке вызвано долгами от предпринимательской деятельности, а платежи за квартиру семья вносит вовремя. Квартира все равно идет на торги, если только семья не закроет долг по ипотеке.

Если созаемщик по ипотеке банкротится, что будет:

• банк потребует досрочного расторжения ипотечного договора, так как несостоятельность созаемщика влечет увеличение рисков;
• если банк включится в реестр при банкротстве одного из созаемщиков, на реализацию выставят ипотечную квартиру. Даже если второй платежеспособен и исправно вносил платежи.

Если у созаемщика проблемы с финансами, то до подачи заявления на банкротство нужно вывести его из договора ипотеки. Самостоятельно или с юристом обратитесь в банк с заявлением. Чтобы повысить шансы, можно предложить банку кандидатуру другого созаемщика или поручителя.

Выгодно ли разводиться перед банкротством? Обсудите перспективы
с юристом

Можно ли обанкротить созаемщика по ипотеке, но сохранить ипотечное жилье?

Да, если закрыть долг или вывести банкрота из договора. Тогда единственное жилье не продадут.

• До банкротства закрыть ипотеку, чтобы снять залог. Например, супруг банкрота или третье лицо погасят долг по ипотеке. Сам банкрот платить не должен, иначе кредиторы в суде будут оспаривать внесение денег по ипотеке в ущерб другим долгам. Нужно доказать, что на погашение ипотеки направлялись личные средства, а не семейные доходы: деньги супруге подарили родители, и она погасила остаток ипотеки.
• Рефинансировать ипотеку в другом банке, чтобы вывести должника из договора. Это хороший вариант, если второй супруг платежеспособен. Например, новый договор заключен с женой, а муж уходит в банкротство. Новый банк не участвует в банкротстве супруга, и квартира не продается.

Если у вас сложная финансовая ситуация, но вы не хотите лишиться жилья, продумайте с юристом стратегию банкротсва заранее. Мы помогаем списать долги с учетом интересов клиента, а грамотная подготовка позволит гарантировать результат.

Позвонить юристу
по банкротству

При банкротстве поручителя

Банкротство поручителей приводит к неожиданным проблемам — банк вправе требовать расторжения ипотечного договора и возврата денег.

Поручитель мог забыть про обязательства по чужому договору. Или его уволили, и платить свои кредиты нечем.

Для банка риски увеличиваются, так как к поручителю-банкроту будет невозможно предъявить требования. В итоге заемщик получит требование или иск от банка о расторжении договора, хотя всегда соблюдал график платежей.

Ипотечную квартиру по долгам поручителя не заберут, так как залогодателем по ипотеке являются основной заемщик и созаемщик. Чтобы избежать разборок с банком, лучше заранее убрать поручителя-банкрота из ипотечного договора. Например, заменить поручителя на другое лицо. Банкам это выгоднее, поэтому ВТБ, Сбер идут навстречу добросовестным заемщикам.

Варианты снятия залога или перевода его на основного заемщика

Что делать поручителю, созаемщику и основному заемщику по ипотеке, если им предстоит банкротство? Обратиться к юристу. Важно оценить перспективы для человека, подающего на банкротство, и для других лиц, связанных с ипотекой.

Как законно оставить себе квартиру при банкротстве

Это возможно только в исключительных случаях. В ст. 446 ГПК РФ прямо указано, что ипотечную квартиру можно продать, даже если она является единственным жильем должника и его семьи. Чтобы оставить квартиру себе после банкротства, можно попытаться использовать следующие варианты:

• заранее, до начала банкротного дела, вывести должника из состава участников договора ипотеки;
• погасить ипотеку, чтобы снять требования залогового кредитора, получить иммунитет на реализацию единственного жилья;
• заранее договориться с банком, что он не будет участвовать в банкротстве — тогда исключить квартиру из конкурсной массы, если залогодержатель-кредитор не заявил о своих требованиях в реестр;
• выкупить квартиру на торгах через других лиц (важно, чтобы кредиторы не доказали, что деньги на выкуп давал сам должник).

В каждом из этих случаев сложно дать гарантию, что суд согласится с вашей позицией.Все действия нужно предпринимать при поддержке юриста.

Какие еще варианты защиты может использовать должник

Даже если шансов на сохранение ипотечной квартиры нет, можно провести списание долгов в своих интересах — сэкономить и подкопить денег на новое жилье, получить часть выручки от продажи квартиры.

Варианты для созаемщика, если ожидается или уже началось банкротство заемщика и поручителя:

• при поддержке юристов максимально затянуть процедуру банкротства и выселения из квартиры (должник с семьей будут проживать в квартире до выселения, от 7 месяцев до года — в это время платить кредиты не нужно);
• добиться максимальной стоимости реализации, так как после расчетов с залоговым кредитором должник и его супруга получат остаток выручки от единственной квартиры;
• если нет долгов перед банком-залогодержателем, можно получить согласие на продажу квартиры до банкротства (деньги от покупателя пойдут на погашение ипотеки, но остаток сохранит должник).

При банкротстве созаемщика по ипотеке по личным кредитам возникнут проблемы у основного заемщика. Чтобы не лишиться жилья, имеет смысл помочь должнику рассчитаться по другим обязательствам. Можно попробовать пройти реструктуризацию или рефинансирование кредитов, найти другие источники для погашения задолженности.

Как сохранить ваше жилье? Бесплатная консультация юриста

Банкротство при залоге на нежилую недвижимость и транспортное средство

Если предметом залога выступает не квартира, а другое имущество (например, автомобиль), его продадут и в исполнительном производстве, и при банкротстве. Машины всегда продают при банкротстве, у них нет никакого иммунитета. Основной совет здесь — закрыть долг и продать машину до банкротства по согласованию с банком.

Из свежей судебной практики выделим дело, где возник спор о продаже автомобиля банкрота. На автомобиль был введен залог по кредиту, однако банк не заявлял о своих требованиях в реестр.

Верховный суд РФ указал , что в таком случае залогодержатель лишается права залога, когда с банкрота спишут обязательства. Машину продали, долги списали, а банк ничего не получил. Суд освободит должника от обязательств, даже если они не были заявлены в реестр.

Видео: наши услуги по банкротству физ. лиц