Единственное жилье должника: заберут или нет?

Популярный вопрос от тех, кто не платит кредиты: могут ли забрать квартиру за долги, правда ли, что приставы переселяют в более скромную жилплощадь? Ответ зависит от количества недвижимости — если квартир несколько, то продать могут, оставив одну. Единственное жилье должника не продают при взыскании через приставов и при банкротстве физ. лиц. Но незакрытая ипотека или залог лишают единственную квартиру исполнительского иммунитета, и по долгу перед залогодержателем можно лишиться крыши над головой. Расскажем, в каких случаях сохранить единственное жилье должника не удастся, и от чего это вообще зависит.

Что считается единственным жильем

Единственное жилье гражданина — это жилая недвижимость, принадлежащая ему и выступающая его постоянным местом жительства. Под определение, что такое единственное жилье должника, подпадает следующая недвижимость:

• квартира по договору социального найма;
• квартира или дом, которые на 100% в собственности;
• жилой объект, в котором у физ.лица есть доля;
• общее имущество супругов (когда квартира приобретена в браке, и доли не выделены).

Вполне логично, что единственным может быть только один объект недвижимости: дом, квартира, коттедж, комната. Если же гражданин владеет несколькими объектами, то единственным будет выступать тот, в котором он постоянно проживает. Остальная недвижимость может быть продана с целью погашения задолженностей перед кредиторами.

Могут ли забрать единственное жилье за долги

Банки, МФО и коллекторы угрожают изъятием единственного жилья за долги по кредитам. Однако обращение взыскания на единственное жилье должника запрещено ст. 446 ГПК.

Только за долг по кредиту, по которому жилье передано в залог или ипотеку, квартиру могут изъять. Процедура проводится через суд либо во внесудебном порядке, если банк предусмотрел это в договоре. Разберем, кто и в каких случаях вправе претендовать на единственное жилье должника, а для кого это под запретом.

Долг в МФО и недвижимость

С 1 ноября 2019 года микрофинансовые организации лишились возможности выдавать микрозаймы под залог недвижимого имущества. Поэтому забрать жилье за неуплату микрокредита они не могут.

МФО идут на хитрость и перед выдачей больших микрозаймов (от 100 тысяч рублей) принуждают заемщика к оформлению дарственной или договора купли-продажи, объясняя это своеобразной страховкой и уверяя, что после погашения займа аннулируют договор. Тогда заемщик рискует остаться без крыши над головой, а защитить законно свои права ему будет сложно.

Будьте внимательны при получении микрозайма под залог:

• проверяйте организацию, у которой берете деньги;
• не подписывайте никаких закладных на недвижимость;
• не берите незнакомых созаемщиков при рефинансировании ипотеки через брокеров;
• не выдавайте дарственную и договор купли-продажи на квартиру.

Если МФО или иная финансовая организация предлагает вам заем под залог недвижимости — проконсультируйтесь с юристом о рисках. Наши консультации бесплатны, мы подскажем, как грамотно получить деньги, если отказали в банках, и как избавиться от долгов по закону.

Проверить МФО
или брокера бесплатно

Долг в банке

Что касается того, может ли банк забрать единственное жилье за долги по кредиту, то ответ зависит от наличия залога.

• По автокредиту и обычному потребительскому займу жилье забрать не могут.
• За долг по ипотеке или кредиту под залог недвижимости у банка такое право есть.

Согласно ст. 348 ГК РФ, если на протяжении года заемщик просрочит более 3 платежей по кредиту, то банк вправе взыскать предмет залога. Либо когда человек не платит 3 месяца подряд.

Нельзя взыскивать залоговое имущество, если задолженность по кредиту составляет менее 5% от стоимости недвижимости или длительность просрочки менее 3 месяцев.

Изъятие квартиры через суд

Работает это по следующей схеме:

1. Банк обращается в суд с требованием изъять залоговое имущество должника.

2. Суд рассматривает дело (может пройти несколько заседаний) и удовлетворяет законные требования банка.

3. Кредитор обращается к приставам. Они дают должнику 5 дней на добровольное погашение долга по ипотеке.

4. Пристав накладывает арест на квартиру за неуплату кредита, также арестовываются банковские счета, другое имущество должника.

5. Заемщика выселяют из квартиры.

6. Недвижимость реализуется на торгах.

Изъятие квартиры по исполнительно надписи нотариуса

Когда банк предлагает удостоверить договор нотариально — проявите бдительность. Просмотрите условия о реализации предмета залога максимально внимательно.

Условия для отобрания жилья по исполнительной надписи те же — 3 подряд пропуска платежей или 4 и более просрочки за год при остатке долга более 5% цены недвижимости.

Но порядок для банка гораздо проще.

1. Банк направляет должнику уведомление о намерении обратить взыскание на предмет залога (квартиру). С даты получения уведомления ждет 14 дней.

2. После этого с кредитным договором, выпиской по счету и документами с почты идет к нотариусу за исполнительной надписью. Нотариус проверят документы, еще раз письменно уведомляет должника о ситуации и через 3 дня наносит надпись на копию договора.

3. Банк получает документ с надписью, передает его организатору торгов для проведения аукциона. Должнику направляют уведомление о необходимости погасить долг по ипотеке, дают 10 дней.

4. Далее квартиру изымают, гражданина выселяют, объекты выставляют на торги. Причем стоимость недвижимости назначает банк, поэтому почти наверняка квартира уйдет дешевле реальной стоимости.

Наш юрист написал подробную инструкцию, как отменить исполнительную надпись нотариуса.

Если вы не хотите, чтобы у вас забрали квартиру за долги по кредиту, то при первых сложностях с оплатой просите об отсрочке или реструктуризации долга. Ипотечные каникулы банки обязаны предоставить по закону, но не более одного раза в течение действия договора.

При финансовых сложностях погасить ипотеку разом у заемщика не получится, и если кроме ипотеки есть другие долги, то самое время задуматься о списании долгов через банкротство физ.лица. Вы избавитесь от задолженностей, и юрист поможет продать недвижимость с выгодой — вернуть часть денег либо выкупить свою же квартиру с торгов.

Рефинансировать ипотеку с долгом по кредиту

ЖКХ или управляющая компания

Неуплата коммунальных платежей на протяжении 6 месяцев без уважительной причины чревата выселением из квартиры по соц. найму, причем размер задолженности не имеет значения.

Однако это правило не распространяется на собственность — личную, долевую или общую с супругом. Единственное жилье должника защищено ст. 446 ГПК РФ, здесь действует исполнительский иммунитет. Но если есть другие объекты, например, доставшиеся в наследство, пристав может продать их за крупный долг по ЖКХ. Крупный — значит соразмерный задолженности: если по ЖКХ вы должны 50-100 тысяч, а бабушкина квартира стоит 2 миллиона, то недвижимость не продадут.

Запрет на продажу жилья не мешает ЖКХ или управляющей компании обратиться в суд за взысканием задолженности. Тогда на квартиру будет наложен арест, дополнительно приставы арестуют и обратят взыскание на находящееся в квартире имущество. Если есть деньги на карте — их спишут полностью, а если вы получаете зарплату, пенсию или доход от самозанятости, по долгу приставы будут удерживать 50% ежемесячно.

Коллекторы

Банки не продают коллекторским агентствам просроченные кредиты с обеспечением. Выгоднее самим заняться изъятием и продажей залогового имущества, чем продавать такой долг коллекторам за бесценок.

Банк может привлечь коллекторов в рамках агентского договора для содействия по взысканию просроченной задолженности. Кредитором, как и залогодержателем, остается банк, и все угрозы от коллекторов отобрать жилье за неуплату — не более чем методы психологического воздействия на должника.

Суд и приставы

Рассматривая вопрос, могут ли отобрать квартиру за долги по кредиту, стоит указать на роль приставов и суда в этом процессе. Изъять имущество неплательщика, в том числе и недвижимость, можно если есть решение суда. А исполнением решения занимается служба судебных приставов.

Однако самостоятельно приставы не могут отобрать единственную квартиру должника без санкции суда — в рамках обеспечения исполнительного производства они могут лишь наложить на жилое помещение арест. Тогда продать, сдать в аренду или обменять жилье у гражданина не получится. Такой арест не препятствует пользованию, то есть должник будет жить в квартире, никто его не выселит, ключи не отберут.

Финуправляющий при банкротстве

При банкротстве физ.лица недвижимость, как и другое принадлежащее ему по праву собственности имущество и доли в имуществе, включаются в конкурсную массу для погашения задолженностей перед кредиторами. Сначала все имущество инвентаризируют и включают в опись. Затем финуправляющий исключает квартиру или дом из списка для торгов, чтобы оставить один жилой объект в собственности банкрота.

В обязанности финансового управляющего при банкротстве граждан входит поиск и реализация с торгов имущества должника. Единственное жилье продадут, если оно находится в залоге или ипотеке.

Риски при банкротстве иногда создают сами должники:

• дарят, переписывают на родственников квартиры, чтобы создать видимость, что объект единственный;
• скрывают информацию о собственности (например, за границей, либо записанной на супруга). За обман и сокрытие сведений можно остаться без имущества и с непогашенными задолженностями — суд не спишет долги недобросовестному гражданину.

С ипотекой нельзя подавать на внесудебное банкротство — сумма долга для обращения в МФЦ ограничена 500 тыс. рублей. Если вы подадите на списание других долгов, не указав ипотеку в списке кредиторов, это будет расценено как обман, и от долгов не освободят.

Важно обдуманно подходить к процедуре банкротства и не совершать сомнительных операций, еще лучше — каждую сделку согласовывать с юристом по банкротству.

Консультация юриста
по банкротству

Единственное жилье в залоге или ипотеке

К сожалению, залоговое имущество (как ипотечное жилье, так и выступающее залогом по потребительским кредитам) не обладает исполнительским иммунитетом и подлежит продаже.

Даже если это общее имущество супругов — арест квартиры и ее реализация неизбежны. Супруге после продажи причиняется компенсация согласно размеру ее доли, по закону это 50%. Если в банкротстве продается жилье с мат.капиталом, то финуправляющий и юрист добьются также возврата детских денег в ПФР. Пристав этим заниматься не будет.

Видео: наши услуги по банкротству физ. лиц