Банкротство при ипотеке у физического лица: судьба квартиры в залоге

Ожидаемые изменения в законе о банкротстве с сохранением ипотеки

С момента запуска банкротства физических лиц и вплоть до сегодняшнего момента судьба недвижимости под ипотекой однозначна: при банкротстве с ипотекой в 2024 году такую квартиру продают. И на сей факт не влияет ни статус единственного жилья, ни прописанные там несовершеннолетние, ни даже полное отсутствие просрочек. Поэтому у вступающих в процедуру плательщиков ипотечного кредита должна быть 100-процентная готовность к тому, что квартира будет продана.

В этом есть какая-то космическая несправедливость, скажете вы? Законодатели считают так же — и это не пустые слова. Весной 2023 года был подготовлен законопроект, цель которого — сохранение ипотечного жилья при банкротстве физлиц [1].

Согласно плану законотворцев, чтобы уберечь жилое помещение от торгов, квартире или дому необходимо соответствовать следующим требованиям:

• отсутствие просрочек;
• статус единственного жилья;
• финансовая возможность и дальше выплачивать ипотеку в рамках мирового соглашения с залоговым кредитором.

Планируется, что остальные взыскатели не смогут вмешаться в соглашение заемщика и его ипотечного банка, а по итогам долги будут списаны, и состоявшийся банкрот сможет и далее вносить платежи, сохранив за собой и своей семьей жилье.

Как и следует ожидать, в случае принятия поправок в № 127-ФЗ особый статус ипотечного обязательства волнует экспертов, а еще больше — потенциальных незалоговых кредиторов, которые считают, что абсолютный приоритет ипотечной недвижимости в процедуре несостоятельности существенно пошатнет баланс сил.

Внесение изменений в закон — вопрос еще не решенный: по состоянию на конец 2023 года проект прошел первое чтение в Госдуме, и впереди у него доработка и пересмотр. Однако в случае принятия поправки могут заработать уже в 2024 году.

Процедура банкротства физических лиц: без имущества и при ипотеке

Списать долги официально можно, признав себя банкротом через суд. Альтернативных вариантов не существует — банк не простит просроченный кредит по своей собственной доброй воле, без судебного решения. При этом процедура признания несостоятельности позволяет списать долги по потребительским кредитам, по налогам и штрафам, по микрозаймам и так далее. Залоговые кредиты тоже подлежат списанию, но с неприятной оговоркой: предмет залога реализуется на торгах.

Банкротные дела рассматриваются в арбитражных судах по месту жительства должника. Суд может ввести процедуру реструктуризации долгов или реализацию имущества, а также утвердить мировое соглашение с кредиторами.

Реструктуризация не предполагает банкротства как такового и списания займов: закон позволяет должнику рассчитаться по всем долгам в срок до 5 лет и на льготных условиях. Для этого нужен стабильный доход и желание самого должника.

Но в абсолютном большинстве случаев суды вводят реализацию имущества. Часто должники сами ходатайствуют сразу о переходе к признанию полноценного банкротства, поскольку хотят избавиться от долгов без долгих пятилетних выплат. Суть процедуры заключается в следующем:

1. Проверка причин и самого факта неплатежеспособности.
2. Анализ наличия у человека имущества и финансов: действительно ли банкроту нечем платить по долгам, и нет ли собственности для продажи и погашения обязательств перед взыскателями.
3. Продажа имущества банкрота через торги для расчетов с кредиторами.

Банкротство физлица признается в начале процедуры — суд объявляет человека банкротом, назначает финансового управляющего и вводит реализацию имущества. Платить по кредитам, в том числе ипотеку, в этот период уже не нужно, поскольку все активы банкрота переходят под контроль финуправляющего, и он же занимается расчетами. Списание долгов осуществляется на итоговом заседании арбитража.

Должник может рассчитывать на следующее:

• Исключение из конкурсной массы единственной квартиры, где он проживает постоянно. Жилье по закону не продают с целью погашения долгов, но, к сожалению, к ипотеке это не относится. Если на единственной квартире зарегистрирована ипотека, банкроту придется расстаться даже с единственным жильем.
• Также из конкурсной массы исключаются другие объекты, перечисленные в ст. 446 ГПК РФ: вещи, домашняя техника, мебель, оборудование, необходимое по состоянию здоровья, в случае с инвалидностью — даже автомобиль. Можно сохранить объекты, которые являются источниками дохода для должника: скот, постройки и оборудование для их содержания, а также рабочую технику — но только ценой до 10 тысяч рублей.

• В конкурсную массу обязательно включаются доходы и зарплата должника. Но без денег суд человека не оставит. Банкроту выплачиваются:

  • средства из зарплаты в размере одного прожиточного минимума по региону на человека;
  • прожиточный минимум на каждого иждивенца банкрота;
  • социальные пособия;
  • присужденные банкроту компенсации вреда здоровью и морального вреда;
  • алименты, материнский капитал и детские выплаты, поскольку это не доход самого должника, а деньги на детей.

В судебной практике был случай, когда ипотечное залоговое жилье признали единственным и оставили за банкротом. В деле № А41-25058/2016 Сбербанк, выдавший ипотеку, пропустил сроки включения в реестр и своевременно не заявил о долговых требованиях [2].

Суд разъяснил, что продавать единственную квартиру можно только по требованию залогового кредитора, а поскольку Сбербанк не включился в реестр, то и залоговых требований нет. Квартиру оставили банкроту.

У вас квартира в ипотеке? Закажите звонок банкротного юриста

Реализация ипотеки при банкротстве физических лиц

Итак, ипотечное жилье подлежит реализации. По закону, после продажи 80% от вырученных средств передается залоговому кредитору, 7% — финансовому управляющему, остальные средства идут на погашение требований кредиторов первой и второй очереди. Если «первоочередных» долгов нет, а единственную квартиру продали дорого, и остались деньги после закрытия ипотеки, то остаток вернут должнику-банкроту.

Прекращение выплаты ипотеки

С другой стороны, если долг велик, и на остаток рассчитывать не приходится, ипотечные банкроты получают «временной люфт» для решения квартирного вопроса.

Как только вводится банкротство, все выплаты должника по обязательствам прекращаются. На практике это может занять 8–10 месяцев, год, а то и все полтора. Вплоть до регистрации продажи недвижимости в Росреестре банкрот с семьей занимает ипотечную квартиру, не внося платежи.

Ипотечное жилье продадут при банкротстве физлица: не имеет значения срок проживания, прописанные несовершеннолетние дети, материнский капитал или наличие созаемщиков.

Официальные доходы банкрота финуправляющий собирает и копит на специальном счету до момента расчетов с кредиторами. Но доходы супруга и тем более других родственников при банкротстве никого не касаются, поэтому семья вполне может подкопить денег на новое жилье.

Реализация предмета залога

Продажа ипотечной квартиры проходит в следующем порядке:

1. После формирования реестра требований ипотечное жилье вносится в конкурсную массу.
2. Оценку проводит специалист, выбранный банком.
3. Отчет об оценке предоставляется сторонам дела. Если стоимость квартиры завышена или занижена, должник или кредиторы могут ее оспорить. Как только возражений нет, суд утверждает стартовую цену лота для торгов.
4. Выбирается организатор торгов, которые проводятся в форме электронного аукциона.
5. Если в торгах квартира реализуется, средства перечисляются на специальный счет, и финуправляющий распределяет деньги в соответствии с законом.
6. Если квартира не продается (что вряд ли), банк вправе оставить ее себе в погашение задолженности.

Торги с участием машины в автокредите проходят по той же схеме.

Но что интересно, ипотечная квартира и сейчас может сохраниться в процедуре признания несостоятельности.

В 2023 году по-прежнему работает упрощенное банкротство через МФЦ. Пройти внесудебное банкротство можно, если размер долга составляет от 25 тысяч до 1 миллиона рублей. Увы, но те, у кого есть действующая ипотека, нередко не подходят под критерии упрощенного банкротства не только по сумме долга, но и в первую очередь по причине наличия имущества для погашения долгов.

Юрист расскажет, как сохранить квартиру при банкротстве, если выплачено 70% ипотеки

Варианты сохранить ипотеку при банкротстве

Процедура признания несостоятельности не подойдет должникам, которые имеют ипотечный кредит и не хотят потерять квартиру. Им будут интересны альтернативные варианты.

Как сохранить квартиру в ипотеке: ипотечные каникулы по № 76-ФЗ

По закону заемщик вправе обратиться в банк за ипотечными каникулами на полгода при соблюдении таких условий: ипотечное жилье — единственное для заемщика; размер кредита не превышает 15 млн рублей, а сам клиент ранее не допускал просрочек.

Обратиться в банк можно, если:

• уволили с работы по сокращению штата или снизили зарплату, перевели на нижеоплачиваемую должность;
• родился ребенок, что увеличило расходы;
• появились новые иждивенцы, кроме новорожденных детей: оформили опеку над родителем, усыновили ребенка, близкий получил инвалидность и нуждается в каждодневной заботе;
• заемщик понес неожиданные и существенные расходы: например, потерял трудоспособность и потратился на лечение.

Ипотечные каникулы: как получить в 2024 году Статья по теме

Необходимо документально доказать обстоятельства. Банк не может отказать в предоставлении отсрочки без объяснения причин — вы получите ответ об одобрении заявки и новый график либо отказ со ссылкой на основания.

Во время ипотечных каникул банк не применяет штрафы, взыскания или иные меры. Кредитный договор должен быть продлен на полгода. Также не допускается повышение процентной ставки после возврата к стандартному графику. Каникулы дают возможность отсрочить выплаты по ипотеке максимум на полгода, а банк не вправе изъять квартиру или подать в суд.

Рефинансирование и банкротство

Неплохим способом является перекредитование. Суть заключается в замене созаемщика по ипотеке — например, муж и жена рефинансируют квартиру, но по новому договору заемщиком является только жена, поскольку муж пишет нотариальный отказ от сделки.

Супруг остается совладельцем квартиры (по правилу совместно нажитого имущества), но у нового банка нет к нему требований по ипотеке, а отношения супруги с банком уже не играют роли для мужа. Единственная квартира освобождается от залога старого банка, и ее не продают (на основании 446 ГПК РФ).

Когда залог будет снят в Росреестре, можно обращаться за признанием несостоятельности в арбитражный суд. Но, разумеется, если ипотечная недвижимость не является единственным жильем, квартира будет включена в конкурсную массу и продана.

Бесплатная консультация юриста по банкротству

Погашение ипотеки при банкротстве: реструктуризация долгов

И последний способ — обратиться за признанием несостоятельности, чтобы пройти реабилитационную процедуру реструктуризации долгов. Она вводится редко, поскольку не каждый заемщик подходит для участия в ней. Причина заключается в условиях:

• несостоятельность заемщика носит временный характер;
• доход позволяет платить по долгам, и должник рассчитается с обязательствами в срок до 5 лет, если «убрать» пени и штрафы, и также снизить проценты до ставки рефинансирования.

Реструктуризация долгов гражданина: чего боятся банки в суде? Статья по теме

Эта процедура тоже осуществляется через арбитражный суд. Если судья утвердит график выплат, то имущество не будет продано — гражданин сохранит ипотеку и закроет долги по графику (без арестов и запрета на выезд из страны).

Но если должник не выполнит условия реструктуризации — например, допустит больше двух просрочек по назначенному плану, тогда финуправляющий или иные участники дела могут ходатайствовать о переходе к реализации имущества.

Реструктурировать долги
и сохранить ипотечное жилье!

Банкротство супруга и ипотека: риск потерять квартиру?

В ипотечных договорах предусматривается солидарная ответственность: то есть один супруг числится основным заемщиком, второй — созаемщиком. Обязанности у супругов равные, а риски и последствия общие. Даже если второй супруг продолжает своевременно платить при банкротстве созаемщика, это редко спасает ситуацию. И вот почему.

Если созаемщик по ипотеке стал банкротом, события будут развиваться не самым лучшим образом:

1. Банк включается в реестр кредиторов.
2. Квартира оценивается и выставляется на продажу.
3. Выручка за нее направляется залоговому кредитору.

Законный способ обанкротиться и сохранить ипотеку — внести остаток долга до начала банкротства, чтобы снять залог. Важно, чтобы это сделал не банкрот, а его супруг из личных денег или третьи лица (например, родители).

Если вы задумываетесь о банкротстве с невыплаченной ипотекой — проконсультируйтесь с юристами, как подготовиться к процедуре.

Нередко супруги продолжают выплачивать ипотеку при разводе, хотя банкротство пока даже не маячит на горизонте. Несмотря на бракоразводный процесс, солидарная ответственность остается — если соглашение о разделе имущества не одобрено банком, по ипотечному кредиту отвечают оба супруга. Соответственно, когда, к примеру, бывший муж подаст на банкротство, квартиру с непогашенной ипотекой включат в конкурсную массу для продажи.

Команда

Ольга Колесникова

Руководитель судебного отдела

Анна Похолок

Заместитель руководителя отдела информационного сопровождения

Григорий Нечаев

Pуководитель досудебного отдела

Екатерина Липатова

Старший юрист по банкротству физических лиц

Алексей Жумаев

арбитражный управляющий компании «2Лекс»

Видео: наши услуги по банкротству физ. лиц