Когда возможно заключение мирового соглашения по ипотеке при банкротстве

Если вы читаете эту статью, то наверняка планируете подать на банкротство или уже это сделали, а в собственности у вас, по всей видимости, есть ипотечное жилье. Вопрос сохранения недвижимости в процедуре — действительно важная и актуальная проблема, ведь по жилищному кредиту долгое время вносились платежи, и расставаться с квартирой совершенно не хочется. На такой случай теперь есть законное решение: до начала реализации имущества заемщик и кредитор-залогодержатель могут пойти на мировую и оформить соглашение. Мы расскажем, кому подходит такой вариант и какие последствия возникнут при исключении ипотеки в банкротстве.

Может ли должник пройти банкротство, сохранив ипотечную квартиру

Недвижимость всегда является весьма ценным активом. Если она приобретена по ипотечному договору, это значит, что обязательства заемщика обеспечены залогом. Для банка наличие обременения на приобретаемом жилье станет гарантией, что при возникновении большой и длительной просрочки появится действенный способ погашения долга — через реализацию заложенного имущества.

Продажа возможна либо во внесудебном порядке, согласно статье 55 «ипотечного» закона № 102-ФЗ, либо же через суд и приставов (статья 54.1 № 102-ФЗ). У должника вряд ли получится сохранить квартиру, за которую он перестал перечислять банку платежи, хотя ряд оснований для отказа в обращении взыскания на недвижимость все же есть.

Учитывая реалии, ипотечное жилье заемщика может и «не дожить» до банкротства. Многое зависит от того, по каким обязательствам возникли просрочки, и в какой сумме насчитывается общая задолженность.

Приведем пример:

1. У Алексея оформлена не только ипотека, но и несколько потребительских кредитов на приличные суммы.
2. В силу жизненных обстоятельств дохода заемщика стало хватать только на платежи по ипотечному договору, т.е. регулярных просрочек по жилищному обязательству нет.
3. По остальным кредитам Алексей платить не может. Банки какое-то время подождали, но потом начали взыскание и подали в суд.
4. В исполнительном производстве пристав вправе удерживать часть заработка Алексея, а также арестовать имущество должника — кроме ипотечного жилья, ведь для этого в нашем примере нет оснований по закону об ипотеке.

А теперь рассмотрим вероятный исход. Поскольку большие долги погасить уже невозможно ввиду нехватки доходов и ценного имущества, Алексей решает подать документы на банкротство. В них он указывает все просроченные и текущие обязательства. Не забываем, что к этому моменту у мужчины есть ипотечное жилье.

В банкротстве будут участвовать все кредиторы, которые заявят о своих требованиях, после того как финансовый управляющий начнет включение взыскателей в перечень. Что интересно, у некоторых из них появится теоретическое право на пусть маленькие, но выплаты за счет реализованной недвижимости. Однако у банка-залогодержателя будет преимущество при распределении денежных средств — 80% от выручки. Законопроект о получении ипотечным банком большей доли пока только рассматривается [1].

Но вернемся к нашему примеру. Все может сложиться совершенно иначе, если в приведенной выше ситуации большие долги возникли не только по потребительским кредитам, но и по ипотеке.

Статья 54.1 № 102-ФЗ разрешает банку обратить взыскание на заложенное имущество при следующих условиях:

• если размер долга превышает 5% от стоимости объекта, а период просрочки составляет от 3 месяцев (пункт 1 статьи 54.1);
• если в течение 12 месяцев до обращения в суд было допущено три или более просрочки по платежам, независимо от суммы задолженности (пункт 5 этой же статьи).

При этих же условиях продажа объекта возможна и во внесудебном порядке, но это должно быть предусмотрено договором, или же когда по ипотеке оформлялась закладная. Таким образом, становится очевидным, что на момент возбуждения банкротства у должника уже не останется квартиры, ведь банк-залогодержатель добьется ее реализации.

У вас ипотека? Получите нашу консультацию бесплатно!

Проблемы ипотечного жилья при прохождении банкротства

В этой статье мы рассматриваем ситуацию, при которой у должника есть в собственности ипотечное жилье на дату открытия банкротства. Дилемма тут очевидна: никто не хочет расставаться со своим имуществом, а особенно с квартирой, за которую заемщик годами платил, да еще с процентами. Есть ли шансы сохранить недвижимость и одновременно избавиться от долгов?

Банкротство при ипотеке у физического лица: судьба квартиры в залоге Статья по теме

Вот что говорит закон:

• Статья 446 ГПК РФ не предусматривает защиту квартиры в залоге, если на нее можно обратить взыскание по закону об ипотеке.
• В банкротстве действует аналогичное правило, т.е. ипотечное жилье в любом случае включат в конкурсную массу и выставят на торги.
• Банк-залогодержатель непременно заявит о своих требованиях — реализация предмета залога позволит кредитору закрыть обязательство.

Казалось бы, все однозначно — ипотечное жилье в банкротстве нельзя защитить. В отдельных делах должники пытались обойти это правило. Они просили утвердить локальный план реструктуризации при банкротстве с ипотекой. Это позволило бы защитить недвижимость от продажи и продолжить платить по ипотечному договору. Еще одно важное преимущество локального плана в том, что согласие остальных кредиторов на него не требуется.

Судебная практика по указанным спорам противоречива. Так, в деле № А50-14149/2021 должнику отказали [2]. Но здесь причиной стали большие просрочки перед залоговым кредитором. А вот в другом разбирательстве в Хабаровске локальный план для реструктуризации утвердили с исключением квартиры из конкурсной массы [3]. В любом случае, законом о банкротстве долгое время такие моменты не были урегулированы, и исход спора зависел от позиции суда. С сентября 2024 года все существенно изменилось.

Вариант сохранения ипотеки по новому закону

С сентября 2024 года в закон № 127-ФЗ введена статья 213.10-1. Даже из названия видно, кому и зачем она актуальна: гражданину и залоговому кредитору для урегулирования вопроса по ипотеке, являющейся единственным жильем. Нововведения официально разрешают должнику договориться с банком и оформить мировое соглашение. По условиям этого документа заложенное жилье можно вывести из-под реализации. Другие кредиторы не могут требовать продажи квартиры и даже участвовать в подготовке соглашения.

Стоит отметить, что в статье 213.10-1 фактически учли положительную судебную практику, которая к этому моменту сложилась по локальным планам реструктуризации и которой мы коснулись чуть выше. Новая норма уже применяется в судебных процедурах (но не для упрощенного банкротства через МФЦ, которое можно пройти только при отсутствии активов для взыскания — доходов и имущества).

Особенности заключения мирового соглашения по ипотеке при банкротстве

Право на заключение соглашения возникает, как только истекут два месяца на прием требований от кредиторов. Об этом сказано в п. 1 ст. 213.10-1.

Основные условия для вывода ипотечной квартиры из-под продажи в банкротстве таковы:

1. Необходимо согласие обеих сторон, т.е. самого должника и банка-залогодержателя. Впрочем, отказ тоже можно обойти, о чем сказано ниже.
2. Соглашение, подготовленное сторонами, должен утвердить арбитражный суд.
3. Нужно соблюсти несколько дополнительных требований, о которых также упоминается в статье 213.10-1.

Остальных кредиторов, кроме банка-залогодержателя, оформление соглашения никак не затронет. Конечно, это существенно нарушает их права, ведь из-под торгов выводят очень ценный актив. Однако эта норма закона сложилась не просто так: не очень-то честно оставлять вообще без жилья человека, который какое-то время исправно погашал ипотеку и не справился с грузом долгов. Новые поправки на этот раз направлены на защиту должников, пусть и в ущерб интересам некоторых кредиторов.

Таким образом, если кроме ипотечного жилья у должника нет имущества, то продавать будет нечего. Соответственно, реестровые требования кредиторов останутся непогашенными.

Определенные гарантии есть только по обязательствам, отнесенным к первой и второй очередям:

• По новым правилам, на момент утверждения соглашения оставшегося имущества (кроме ипотечной недвижимости) должно быть достаточно для выплат первоочередным кредиторам.
• Если условие из предыдущего пункта не соблюдено, необходимо внести соответствующую сумму на спецсчет, открытый в рамках банкротства.
• Максимальный размер средств, вносимых на счет для этих целей, не должен превышать 10% от цены квартиры, которую определяют на основании отчета эксперта-оценщика.

К требованиям первой и второй очередей закон относит алименты, возмещение вреда здоровью или жизни, ряд иных «личных» обязательств. Если они не заявлены, то и вносить денежные средства перед утверждением соглашения не нужно.

Что указывается в тексте мирового соглашения

Перейдем к описанию процесса подписания соглашения. Отчасти он схож с мировыми соглашениями, заключаемыми в банкротстве со всеми взыскателями, но сначала необходимо обратиться в банк, в пользу которого зарегистрирован залог, и согласовать с его представителями все условия.

Как только договоренность достигнута, готовится документ. Содержание соглашения закон оставляет на усмотрение сторон. Но если на дату его подготовки по ипотечному кредиту есть просрочка, необходимо описать сроки и правила ее оплаты. Учитывая финансовое положение заемщика, банк может согласиться на отсрочку до момента завершения банкротного дела.

После заключения соглашения придется продолжать вносить и обычные платежи по ипотеке, поскольку условия, в том числе процентная ставка, не изменятся. И в связи с этим возникает еще один интересный момент: закон разрешает привлечь третье лицо на стороне должника — друга или родственника, который согласится взять на себя все или часть обязательств. Например, он может перечислить деньги для погашения первоочередных требований либо гарантировать оплату просроченной задолженности. В будущем, когда должник восстановит платежеспособность, он сможет рассчитаться с «помощником».

Готовое соглашение стороны передают на утверждение в арбитражный суд. В подготовке документа может принимать участие и финансовый управляющий, ведущий банкротное дело. Однако его возражения не станут препятствием для рассмотрения вопроса в арбитраже. Когда соглашение вступит в силу, ипотечную квартиру исключат из конкурсной массы, а требование банка — из реестра. В остальном банкротство пройдет по стандартной процедуре.

Бесплатно задать вопрос юристу по банкротству

Какие трудности возможны при заключении соглашения

В принципе, если у банка нет возражений относительно инициативы должника, то особых сложностей с оформлением и утверждением соглашения не возникнет. Подготовку документа лучше поручить юристам. Но кредитор-залогодержатель вполне может и отказать в просьбе о заключении соглашения. Это может быть попросту невыгодно банку.

Поясним на примере:

1. Банк выдал Александру ипотеку в марте 2023 года, когда ключевая ставка равнялась 7,5%, а значит, процент по кредиту был ненамного выше. Александр оформил жилищную ссуду под 10% годовых.
2. Банкротное дело в отношении Александра идет зимой 2025 года, когда ключевая ставка выше почти в 3 раза, а проценты по ипотеке и потребительским кредитам и вовсе «улетели в космос».
3. Если продать ипотечное жилье, банку достанется 80% от вырученной суммы. Эти деньги кредитная организация может пустить в оборот и зарабатывать намного больше, чем на ипотечных платежах от Александра с куда более низкой ставкой.

Нельзя заставить банк пойти на подписание соглашения, ведь, по сути, это двусторонняя и добровольная сделка. Соответственно, право на сохранение ипотечного жилья во многом зависит от доброй воли кредитора.

И все же у этого препятствия есть решение, о котором, правда, напрямую в законе ничего не говорится. На сегодняшний момент уже есть примеры успешного оспаривания отказа банка идти на мировую через суд. Речь идет об утверждении соглашения в виде локального плана реструктуризации: в деле № А32-52036/2022-14/296-Б-2УТ рассматривался и был одобрен как раз такой вариант [4]. Но гарантировать положительный результат в подобных спорах пока еще сложно. Возможно, в ближайшее время Верховный суд РФ обобщит практику и выпустит разъяснения, которые снимут многие спорные вопросы.

Автор статьи

Алексей Жумаев

Об авторе

Алексей — действующий арбитражный управляющий. Общий стаж юридической практики более 10 лет. Работал с проблемными активами в крупнейших российских и зарубежных банках, а также в Агентстве по страхованию вкладов.

Больше информации